Compraventa. Como adquirir en forma segura.

Buenos días, estimados lectores, desafortunadamente y como ya sabemos, nos hemos quedado nuevamente en el 4 partido del mundial, el tan esperado quinto partido se quedó a 5 minutos, mas lo que se agregara de compensación para tener la alegría de pasar a cuartos de final, pero se quedó en un simple anhelo. Pero aún así Gracias a nuestra selección por hacernos soñar con argumentos sólidos, gracias Piojo, y espero se dé la continuidad en el cuerpo técnico para lograr más triunfos en el próximo mundial, y caray!! basta de CLAVADOS, árbitros con vista disminuida, y madre pequeña, FAIR PLAY!!!!

Pero bueno, una vez llevado a cabo el desahogo de emociones, y con los ánimos mas calmados, toca hablar del tema de la semana; es un tema al parecer sencillo, pero a la vez muy importante y que pretendo señalar con puntos y comas para nuestros lectores no abogados, para que conozcan lo que deben hacer en el momento de realizar una compraventa de un bien inmueble y llevar a cabo una adquisición en forma segura.

Una vez encontrado el inmueble que se desea adquirir, lo primero es solicitar la documentación consistente en copia de escritura, boleta de agua y boleta de predio vigentes, así como identificación oficial del vendedor o vendedores, efecto de investigar si el inmueble esta libre de gravámenes y no cuenta con ningún adeudo por los conceptos antes señalados.

Si la parte vendedora adquirió el inmueble siendo soltera, no existe mayor complicación para que pueda vender, pero es importante verificar si en la actualidad es casada bajo que régimen se caso y si no existen capitulaciones matrimoniales (tema del que ya hablamos en otra publicación), que señale que el bien pertenece en copropiedad al vendedor y a su esposa o esposo.

Si es soltera al momento de la venta, verificar que la escritura así mismo señale que adquirió estando soltera, ya que si ahora es soltera, pero adquirió estando casada se tiene que verificar bajo que régimen estaba casado el vendedor y si dicho bien no formaba parte de la sociedad conyugal o en su momento era parte de capitulaciones matrimoniales y si en caso de divorcio el bien formaba o no parte de la liquidación.

Como pueden apreciar del solo hecho de verificar el estado civil de la persona, tanto actual como de el momento en que adquirió, es importante conocer sobre el tema.

Pero por que? Señalo lo anterior por que se tiene que verificar el hecho, de quien o quienes deben de firmar, para que la venta sea válida.

Del antecedente o escritura del inmueble, se obtienen los datos de inscripción del mismo en el Registro Público de la Propiedad de la entidad donde se encuentra localizado el bien, y con ello se hace la investigación respectiva para verificar que se encuentre libre de gravamen, situación importantísima para adquirir un bien sin problemas, independientemente de que el notario ante quien se lleve la elaboración de la escritura, debe solicitarlo y el citado certificado mismo servirá como primer aviso preventivo que se da al Registro Público de la propiedad para que en el inmueble no se generen gravámenes durante un plazo de 30 días, plazo en el que l notario elaborará la escritura en forma segura.

Así mismo se verifica incluso vía internet con los números de cuenta de agua y predial, si el inmueble tiene algún adeudo, para que se adquiera el mismo libre o bien si existe algún adeudo, hacérselo saber al vendedor ya sea para que lo liquide o el adeudo se le descuente del precio del inmueble materia de la venta.

Solicitar la copia de identificación oficial del vendedor o vendedores sirve para verificar que los nombres coincidan con los plasmados en la escritura del inmueble, ya que de lo contrario se debe señalar esa situación como lo hemos planteado en el tema de El nombre y su correcto uso.  Como pueden ver las cuestiones jurídicas siempre van ligadas unas con otras.

Yo recomiendo así mismo llevar a cabo un avalúo, para saber el costo real del inmueble; avalúo que no es formal y que su costo  pueden oscilar entre los $ 2,000.00 M.N. $ 2,500.00 M.N.

Ya verificada la documentación, existen dos caminos; Llevar a cabo la elaboración de un contrato privado de compraventa, en el cual se pague un anticipo del precio y hecho lo anterior se lleve la documentación al Notario Público para que inicie los trámites de elaboración de la escritura publica o bien llevar directamente la documentación al notario y hasta que se tenga elaborada la escritura de compraventa y a la fecha de firma de la misma, liquidar el total del precio y en su caso los impuestos que se generen tanto al vendedor como al comprador.

En la práctica, y que lo que yo recomiendo se elabora el contrato privado, en el que se señalan los nombre de los vendedores y compradores, de los testigos, los cuales recomiendo que se asienten y firmen en todo contrato para que en un futuro en caso de ser necesario se presenten a declarar en juicio, antecedentes del inmueble, como son la escritura y los datos de las cuentas de agua y predio; que tanto el inmueble como los pagos por los citados conceptos no tienen gravamen o adeudo o si los tienen como se van a liquidar; si la parte vendedora es soltera así indicarlo o si es casada relacionar el acta de matrimonio, y en su caso la firma del cónyuge; que  el inmueble materia de la compraventa coincida en entre lo que señala la  escritura con lo que físicamente señala el inmueble: Calle, número oficial, colonia delegación, código postal, Superficie del inmueble tanto de terreno como de construcción, etc. el precio, la forma de pagarlo, es decir montos y lugar de pago, que normalmente se señala una cuenta bancaria del vendedor donde se realizara el pago o incluso la emisión de cheques certificados o de caja para asegurar el pago, causas de rescisión del contrato, plazo para escriturar el inmueble y ante que notario; en caso de existir controversia entre las partes, bajo que tribunales se llevará a cabo el juicio para afrontar dichas controversias,  domicilios de las partes para oír y recibir notificaciones, lugar y fecha de firma y obvio las firmas de los contratantes y sus testigos.

La elaboración del contrato privado, debe de llevarse a cabo por un ABOGADO, de preferencia de los que nos dedicamos a la materia civil, para que dicho contrato este a prueba de todo y se adquiera de forma SEGURA, por que cuidado!!, normalmente las empresas de correduría de bienes inmuebles, tienen machotes de contratos, los cuales en ocasiones no cuentan con todos los requisitos legales, o les pueden faltar elementos importantes, ya que cada compraventa es diferente, por lo que se le debe de dar un trato diferente. Si van a adquirir por medio de una inmobiliaria, el consejo que les doy es que antes de firmar el contrato respectivo, lo lleven con su abogado a efecto de que lo revise y haga las anotaciones pertinentes, para que todo salga sobre ruedas, (Y al hablar de Ruedas no me refiero a amigo Alfonso al que cito en otra de mis publicaciones).

Recuerden que en muchas ocasiones los corredores de inmuebles no son ABOGADOS, son vendedores y aunque realicen su trabajo en forma perfecta, en ocasiones se requiere de un especialista en la materia para explicar y destrabar ciertas situaciones.

Una vez elaborado el contrato privado, este y la documentación relativa al inmueble y a las partes involucradas, (Escritura, boletas de agua y predio, identificaciones oficiales: Pasaporte o Credencial para votar, acta de matrimonio, en ocasiones les solicitan el acta de nacimiento para verificar los nombres con las identificaciones presentadas, CURP, alta en Hacienda RFC.), se llevan al notario elegido por las partes, quien verificara dicha documentación y solicitará del Registro Público de la Propiedad el Certificado de Gravámenes que será a su vez el primer aviso preventivo como ya lo señale en párrafos anteriores y así mismo solicitará las constancias de no adeudo tanto de Predial como de Agua a las dependencias de gobierno, la elaboración de un avalúo para determinar el valor del inmueble y sobre de ello determinar así mismo el pago de los impuestos correspondientes y estando libre el inmueble de todo gravamen o adeudo en un término aproximado de 30 días se llevaría a cabo la firma de la escritura Pública definitiva de compraventa.

Los impuesto que deben de pagar una y otra parte son: De el vendedor el Impuesto Sobre la Renta, con la excepción de que si acredita la habitación del citado inmueble quedará exento del pago dicho impuesto y por parte del comprador el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, así mismo para el caso de que el inmueble sea de uso comercial se tendrá que pagar el Impuesto al Valor Agregado. Y obvio el pago de derechos y honorarios del Notario.

Una vez liquidado el precio y firmada la escritura definitiva, el notario público llevará a cabo el trámite de inscripción en el Registro Publico de la Propiedad que le corresponda al bien inmueble y en aproximadamente 6 meses siendo muy positivos, se le entrega al comprador su testimonio de la escritura debidamente inscrito.

Espero les haya sido de utilidad el tema planteado, obviamente cada caso es distinto y debe ser tratado con la seriedad y profesionalismo para evitar controversias futuras, desafortunadamente no se puede señalar todos y cada uno de los casos o situaciones que derivan de una compraventa,  pero intente generalizar el tema para que se formen un criterio y sobre todo no se dejen sorprender y recuerden si necesitan llevar a cabo el trámite de una compraventa: Solo los abogados sabemos de derecho CONSÚLTENOS. Hasta el próximo miércoles y Feliz ombligo de semana. RM.

Para cualquier consulta del tema tratado comunicarse vía correo a contacto@mercadojuridico.com.mx  o visita el sitio www.mercadojuridico.com.mx